Predstavljajte si naslednjo situacijo: našli ste zanimivo nepremičnino, po razmisleku je padla odločitev za njen nakup, s prodajalcem sklenete kupoprodajno pogodbo, nato pa ugotovite, da je vaš sopogodbenik isto nepremičnino prodal še nekomu drugemu. Vprašanje, ki se ob tem neizogibno pojavi, se glasi: kateri izmed več kupcev je oziroma bo postal lastnik sporne nepremičnine? Rešitev tovrstne kolizije pravic nasproti si stoječih kupcev je odvisna od dveh ugotovitev:
1. Ali je bilo prvemu kupcu v trenutku sklenitve pogodbe z drugim kupcem že izstavljeno overjeno zemljiškoknjižno dovolilo?
2. Ali je bilo drugemu kupcu znano, da je prodajalec za isto nepremičnino sklenil pogodbo že z nekom drugim?
Ugotovitev, da prvi kupec že razpolaga z dovolilom, ki mu omogoča vpis v zemljiško knjigo, pomeni, da je v razmerju prodajalec- prvi kupec lastninska pravica že prešla na kupca. Ali povedano drugače: prodajalec je drugemu kupcu prodal tujo stvar. Ker pa nihče ne more prenesti na drugega več pravic kot jih ima sam (v tem primeru lastninske pravice), bi bil edini logičen zaključek, da drugi kupec ni postal lastnik nepremičnine, čeprav se je kot takšen že uspel vknjižiti v zemljiško knjigo. Drži? Ne čisto. Na tem mestu je ključnega pomena odgovor na drugo zastavljeno vprašanje, to je vprašanje dobre vere drugega kupca. V kolikor slednjemu dejansko stanje okrog sporne nepremičnine ni bilo poznano, bo njegova dobra vera imela za posledico pridobitev lastninske pravice na podlagi načela zaupanja v zemljiško knjigo. Kupec je namreč zaupal, da dejansko stanje ustreza zemljiškoknjižnemu, ki je kot lastnika prikazovalo prodajalca .
Kakšne pravice pa gredo v tem primeru prvemu kupcu, ki se bo za pridobitev nepremičnine moral obrisati pod nosom? Prodajna pogodba je bila namreč veljavno sklenjena in kot takšna prodajalca tudi zavezuje. Ker pa je prodajalec ni in je, glede na zgoraj predstavljeno izhodišče, niti ne more izpolniti, je s tem kršil svoje pogodbene obveznosti, kar izviselega kupca, poleg vračila že plačane kupnine, opravičuje tudi do odškodnine za škodo, ki jo je utrpel zaradi neizpolnitve pogodbe.
Kadar pa je drugi kupec slaboveren, pravni red varstvo nudi prvemu kupcu, in sicer tako, da mu priznava pravico zahtevati izbris vknjižbe lastninske pravice na drugega kupca in njeno povratno vknjižbo na prodajalca. Slednje bo prvemu kupcu omogočilo, da se bo nato na podlagi prodajalčevega zemljiškoknjižnega dovolila sam vknjižil kot lastnik pri sporni nepremičnini. V primeru, da prodajalec overjenega dovolila še ni izstavil, bo seveda potrebno pred tem izposlovati še tega.
In še nasvet kako se izogniti, da bi vas pri vpisu v zemljiško knjigo prehitel nekdo drug: ob očitnem, da je potrebno poskrbeti za pravočasno vknjižbo svojih pravic, je po sklenitvi prodajne pogodbe in še pred overitvijo dovolila, brez katerega vknjižba ni mogoča, možno zavarovati vrstni red pridobitve lastninske pravice s predznambo v zemljiški knjigi. Varstvo vrstnega reda pomeni, da se bo kasneje, ko bo kupec predlagal vknjižbo lastninske pravice na podlagi overjenega dovolila, štelo, da je lastninsko pravico pridobil že s trenutkom vložitve predloga predznambe.
1. Ali je bilo prvemu kupcu v trenutku sklenitve pogodbe z drugim kupcem že izstavljeno overjeno zemljiškoknjižno dovolilo?
2. Ali je bilo drugemu kupcu znano, da je prodajalec za isto nepremičnino sklenil pogodbo že z nekom drugim?
Ugotovitev, da prvi kupec že razpolaga z dovolilom, ki mu omogoča vpis v zemljiško knjigo, pomeni, da je v razmerju prodajalec- prvi kupec lastninska pravica že prešla na kupca. Ali povedano drugače: prodajalec je drugemu kupcu prodal tujo stvar. Ker pa nihče ne more prenesti na drugega več pravic kot jih ima sam (v tem primeru lastninske pravice), bi bil edini logičen zaključek, da drugi kupec ni postal lastnik nepremičnine, čeprav se je kot takšen že uspel vknjižiti v zemljiško knjigo. Drži? Ne čisto. Na tem mestu je ključnega pomena odgovor na drugo zastavljeno vprašanje, to je vprašanje dobre vere drugega kupca. V kolikor slednjemu dejansko stanje okrog sporne nepremičnine ni bilo poznano, bo njegova dobra vera imela za posledico pridobitev lastninske pravice na podlagi načela zaupanja v zemljiško knjigo. Kupec je namreč zaupal, da dejansko stanje ustreza zemljiškoknjižnemu, ki je kot lastnika prikazovalo prodajalca .
Kakšne pravice pa gredo v tem primeru prvemu kupcu, ki se bo za pridobitev nepremičnine moral obrisati pod nosom? Prodajna pogodba je bila namreč veljavno sklenjena in kot takšna prodajalca tudi zavezuje. Ker pa je prodajalec ni in je, glede na zgoraj predstavljeno izhodišče, niti ne more izpolniti, je s tem kršil svoje pogodbene obveznosti, kar izviselega kupca, poleg vračila že plačane kupnine, opravičuje tudi do odškodnine za škodo, ki jo je utrpel zaradi neizpolnitve pogodbe.
Kadar pa je drugi kupec slaboveren, pravni red varstvo nudi prvemu kupcu, in sicer tako, da mu priznava pravico zahtevati izbris vknjižbe lastninske pravice na drugega kupca in njeno povratno vknjižbo na prodajalca. Slednje bo prvemu kupcu omogočilo, da se bo nato na podlagi prodajalčevega zemljiškoknjižnega dovolila sam vknjižil kot lastnik pri sporni nepremičnini. V primeru, da prodajalec overjenega dovolila še ni izstavil, bo seveda potrebno pred tem izposlovati še tega.
In še nasvet kako se izogniti, da bi vas pri vpisu v zemljiško knjigo prehitel nekdo drug: ob očitnem, da je potrebno poskrbeti za pravočasno vknjižbo svojih pravic, je po sklenitvi prodajne pogodbe in še pred overitvijo dovolila, brez katerega vknjižba ni mogoča, možno zavarovati vrstni red pridobitve lastninske pravice s predznambo v zemljiški knjigi. Varstvo vrstnega reda pomeni, da se bo kasneje, ko bo kupec predlagal vknjižbo lastninske pravice na podlagi overjenega dovolila, štelo, da je lastninsko pravico pridobil že s trenutkom vložitve predloga predznambe.
RSS Feed
